建替、増改築
基本的には
・契約書に増改築の禁止の特約があれば、地主の承諾が必要。
・リフォームにも承諾が必要なケースがあります。
建替の場合、更地価格の３％程度を支払うのが通例です。
自宅ではなく、アパートなどの収益物件ですと、５％程度が多いようです。
増改築は内容に応じて１～３％程度が相場ではないでしょうか。
契約書に堅固建物、非堅固建物という表記がされているものがありますが、これは建物の種類で、非堅固は木造、軽量鉄骨造等をさし、堅固はＲＣ造や重量鉄骨造等のことです。
非堅固契約の場合は、ＲＣなどの建物を建設する場合には地主さんの条件変更の承諾が必要です。なお、新法では、堅固、非堅固の区分がありません。
地主さんが建替えや、増改築に反対していても、裁判所で、『地主の承諾に代わる許可』を得られるケースが多いです。
ただし、この場合住宅ローンを使用する事がたいへん難しくなります（地主の協力が得られないため）。
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